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01/10/2019

Combien coûte un achat immobilier?

Comment bien préparer le budget de son achat immobilier

Le goût des Français pour la pierre ne se dément pas, leur principale motivation étant de se constituer un patrimoine, perspective tout à fait légitime et qui l'est d'autant plus dans un contexte de taux d'intérêts au plus bas. Cependant le budget n'est pas toujours à la hauteur des prix du marché, souvent sous-estimés. Les frais annexes à tout achat immobilier ne doivent pas être oubliés non plus. Bien préparer son achat est le meilleur moyen de ne pas être déçu.

Les frais à prévoir pour un achat immobilier : frais de notaire et frais de garantie

Les frais annexes d'un achat immobilier comprennent tout d'abord les droits de mutation, appelés couramment « frais de notaire », qui sont toujours à la charge de l'acheteur exclusivement. Leur montant dépend du prix du bien et du type d'acquisition, à savoir acquisition d'un bien neuf ou ancien (à quoi correspondent les frais de notaire). Pour un bien neuf ils sont d'environ 2,5% (et peuvent être parfois offerts par le promoteur), pour un bien ancien ils s'élèvent à 8%.

Dans le cas d'un achat à l'aide d'un crédit, il faut également prévoir les frais de garantie du prêt immobilier. Cette garantie couvre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur et est donc au bénéficie de l'organisme prêteur. Les plus courantes sont le cautionnement par un organisme de caution ou l'hypothèque (hypothèque conventionnelle ou PPD -privilège de prêteur de deniers- inscrite par le notaire). L'avantage de la caution est qu'elle est partiellement remboursée à l'issue du prêt. A titre indicatif, pour un prêt classique de 200 000€, le coût à la mise en place est de 2 500€ et la restitution d'environ 1 500€, soit un coût final de 1 000€. Pour une hypothèque, elle s'éteint automatiquement à l'extinction de la dette ou doit être levée par le notaire, moyennant des frais de mainlevée.


Le coût du prêt immobilier

Dès lors que l'on a recours à un crédit immobilier, son coût entre également en compte dans le coût global de l'achat. Aux frais de garantie, s'ajoutent les intérêts et l'assurance. Pour un prêt de 400 000€ sur 20 ans au taux de 1,25% (bon taux à la rentrée 2019) et un taux d'assurance de 0.27%, le montant des intérêts s'élève à 52 288 € et le montant de l'assurance à 21 600 € (mensualité de 1 974,53 €). Naturellement ces coûts varient en fonction de la durée du prêt, des taux et de la somme empruntée. N'emprunter que 300 000 € (25% de moins) fait baisser de 33% le montant total des intérêts (39 216 €) et de 25% le montant de l'assurance (16 200 €) (mensualité de 1 480,90 €). Le coût du prêt est à relativiser, d'une part parce que les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas et d'autre part parce que la hausse des prix de l'immobilier l'absorbe à terme partiellement ou totalement.


Les frais cachés d'un achat immobilier

Acheter de l'immobilier neuf reste le meilleur moyen d'éviter les frais cachés. Sols, murs, portes, fenêtres, sanitaires...tout est neuf ! Les équipements sont même garantis 2 ans. Plus important encore, le bâtiment est garanti 10 ans. Si rénover l'intérieur coûte cher (500 à 1500€/m²), les travaux sur le bâti sont également très onéreux (ravalement, étanchéité...) et sont essentiels pour que le bien ne perde pas de valeur. C'est à prendre en compte lors d'un achat immobilier dans l'ancien.

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