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29/04/2019

Comprendre les bases du dispositif Pinel

Comprendre le calcul de la réduction d'impôts et le plafonnement du loyer

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vise à favoriser l'investissement locatif intermédiaire. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôts en contrepartie de son engagement à louer le logement acheté pendant 6 ou 9 ans, à un loyer encadré et à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de revenus.

Calcul de la réduction d'impôt Pinel

L'avantage fiscal Pinel est consenti sous la forme d'une réduction d'impôts. La réduction d'impôt est déduite de l'impôt dû (voir le nouveau fonctionnement avec le prélèvement à la source). Si elle est supérieure à l'impôt dû, le surplus n'est ni remboursé ni reporté. Le montant de la réduction d'impôt dépend du prix du bien et est limité par plusieurs plafonds. L'assiette de calcul de la réduction est égale au prix de revient de l'acquisition (prix TTC majoré de la taxe de publicité foncière et honoraires du notaire), dans la limite de 2 logements et 300 000€ par contribuable et dans la limite de 5500€ par m² de surface habitable. Une fois cette assiette établie, la réduction d'impôt Pinel s'élève à 2% par an, pendant 6 ou 9 ans en fonction de l'engagement de location. En cas de prorogation jusqu'à 12 ans, la réduction d'impôt est alors de 1% par an.


Calcul du loyer maximum Pinel

Le loyer Pinel dépend tout d'abord de la zone dans laquelle se trouve le logement : le plafond est de 16.96€/m² en zone Abis, 12.59€/m² en zone A, 10.15€/m² en zone B1. Les m² pris en compte dans le calcul correspondent à la surface pondérée, c'est-à-dire la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (balcons, loggias, terrasses dans certains cas). Pour ne pas défavoriser les petites surfaces, qui ont toujours un prix par m² plus élevé, le loyer [Surface pondérée x Plafond de la zone] est multiplié par un coefficient qui est le suivant : 0,7 + 19/Surface pondérée, dans la limite de 1,2. Par exemple, pour un appartement de 45m² et 5m² de balcon en zone Abis, le loyer maximum selon le dispositif Pinel est de 886€. Il s'agit du loyer hors charges.

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