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06/11/2019

Encours de crédit immobilier record

Les Français s'endettent, quel risque pour l'économie ?

1000 milliards d'euros, c'est le volume record des crédits immobiliers en cours détenus par les Français. Les taux toujours au plus bas ont généré un recours massif à l'emprunt. Cependant, plusieurs rapports alertent sur les risques de l'endettement des ménages. Quelles sont les limites de l'endettement ? Quels sont les risques ?

Pourquoi emprunter ?

Si le niveau d'emprunt est si haut, c'est pour plusieurs raisons: les taux extrêmement bas augmentent le montant emprunté pour une même mensualité et nombreux sont les acquéreurs à saisir l'opportunité pour concrétiser un projet. Les acquéreurs empruntent en général car ils n'ont pas les fonds, mais pas seulement. Notamment les investisseurs tendent à conserver leur épargne (qu'ils placent) et empruntent pour financer un investissement immobilier. Ils profitent ainsi pleinement de l'effet de levier. Les Français empruntent à taux fixe donc les conditions négociées aujourd'hui sont garanties pour toute la durée de l'emprunt. Une véritable "assurance" en perspective de la remontée des taux et de l'inflation.



Les limites de l'endettement

L'octroi d'un prêt est soumis à certaines conditions: récurrence des revenus, bonne gestion des comptes, etc., le respect d'un certain niveau d'endettement étant une condition essentielle. Communément, l'endettement maximal est de 33% : somme des charges (crédits, pensions alimentaires) / sommes des revenus ne doit pas excéder 33%. Ce calcul accepte des variantes quand il s'agit d'investissement locatif. Par ailleurs le taux peut excéder les 33% en fonction de la situation et des revenus en prenant en compte le "reste à vivre". Cette limite correspond à la pratique mais n'est pas contrainte par la loi. Une telle évolution est à l'étude face à l'assouplissement des pratiques des banques et au constat qu'actuellement un nouveau crédit sur quatre dépasse les 35%.



Le taux d'usure comme outil de régulation

Comme nous l'expliquions en début d'année (voir article du 18/01/2019), le taux d'usure est le taux au-delà duquel les banques n'ont pas le droit de prêter. Fixé trimestriellement et par durée, il est par exemple pour T4 2019 de 2,77 % pour un emprunt à taux fixe d'une durée d'au moins 20 ans (2,67% en dessous de 20 ans). Ce taux est à comparer au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) incluant notamment les frais de dossier et l'assurance. C'est aujourd'hui la seule contrainte légale. L'abaisser exclurait de fait certains emprunteurs "limites". Une autre possibilité est de fixer un taux plancher mais une telle mesure aurait des effets pervers.



Faut-il s'inquiéter du niveau d'endettement des Français ?

Parallèlement à la baisse des taux, les prix immobiliers continuent à croître, du moins dans la majorité des territoires. Les acquéreurs sont souvent contraints d'aller au maximum de leur capacité d'endettement, ce qui augmente le risque de défaillance en cas d'accident de parcours. Séparation, chômage, maladie de longue durée ... certaines situations peuvent rendre compliqué le remboursement du crédit en cours. Face à l'explosion du nombre de crédits immobiliers octroyés, le Haut Conseil de Stabilité Financière pointe le risque de surchauffe. Pour les emprunteurs et également pour les banques car la très faible profitabilité de l'activité fragilise le secteur bancaire. Pour l'instant le niveau de sinistralité reste faible et le système de protection français assure une certaine solidité à l'ensemble (assurance chômage, système de cautionnement). Néanmoins, une augmentation des fonds propres et peut-être d'autres mesures pourraient être demandées aux banques.

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