Pinel + : Comment ça marche ?

Pour commencer, une précision importante : La date d'acquisition s'entend comme la date de signature chez le Notaire (indépendamment de la date de livraison). C'est cette date qu'il faut considérer pour toute la suite des explications.

1ère chose à retenir : Pour les acquisitions réalisées cette année (ou précédemment), rien ne change, c'est le Pinel actuel qui s'applique.

2ème chose à retenir : Pour les acquisitions qui seront réalisées en 2023 ou 2024, soit le logement répondra aux conditions du Pinel +, soit les taux de réduction d'impôt seront inférieurs à ceux actuels.

Rappelons que le dispositif Pinel est un dispositif de soutien à la construction neuve dans les zones tendues pour répondre à une forte demande de logements. Le dispositif Pinel encourage les investisseurs privés à réaliser un investissement locatif grâce à une réduction d'impôts. La réduction d'impôts est proportionnelle au montant de l'investissement, dans la limite de 300000 € par an et par foyer fiscal et dans la limite de 5500 €/m² habitable.

Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones Abis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. Les zones B2 et C sont exclues.
Les zones éligibles sont plus précisément :
- Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne
- Zone A : Les agglomérations de l'Île-de-France ainsi de la Côte d'Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français
- Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d'Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent

Pinel actuel

Ce taux de réduction d'impôt s'exprime en % du prix de revient et dépend de l'engagement de location. L'engagement initial est de 6 ans ou 9 ans, il peut être prorogé jusqu'à 2 fois pour atteindre 12 ans.
Taux de réduction jusqu'au 31 décembre 2022 :
- 12% pour 6 ans de location
- 18% pour 9 ans de location
- 21% pour 12 ans de location

Exemple 1)
Investissement dans un appartement de 50 m² habitables pour 250000€ (Frais de Notaire inclus).
La réduction d'impôts sera de :
- 30000€ pour 6 ans de location (5000€/an)
- 45000€ pour 9 ans de location (5000€/an)
- 52500€ pour 12 ans de location (5000€/an pendant 9 ans puis 2500€/an pendant 3 ans)

Exemple 2)
Investissement dans un appartement de 40 m² habitables à 240000€ (Frais de Notaire inclus).
L'assiette de la défiscalisation est de 220000€.
La réduction d'impôts sera de :
- 26400€ pour 6 ans de location (4400€/an)
- 39600€ pour 9 ans de location (4400€/an)
- 46200€ pour 12 ans de location (4400€/an pendant 9 ans puis 2200€/an pendant 3 ans)

Pinel 2023-2024

Pour les investissements Pinel qui seront réalisés en 2023 ou 2024, les taux de réduction d'impôt évoluent. Le mode de calcul ne change pas.
Taux de réduction du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 :
- 10,5% pour 6 ans de location
- 15% pour 9 ans de location
- 17,5% pour 12 ans de location

Taux de réduction du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 :
- 9% pour 6 ans de location
- 12% pour 9 ans de location
- 14% pour 12 ans de location

Pinel +

Cette nouvelle évolution du Pinel vise à prioriser les investissements sur les constructions les plus vertueuses écologiquement et les quartiers à réhabiliter. Le Pinel + permettra donc de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'aujourd'hui si l'investissement répond aux nouveaux critères.

Pour conserver les taux de réduction d'impôt actuels, l'investissement devra ainsi:
- Respecter les critères environnementaux et de qualités d'usage fixés par le décret détaillés ci-après.
OU
- Se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

Conditions 1 : Respect des critères environnementaux et de qualité d'usage

Ces nouveaux critères portent à la fois sur la construction et sur le logement en lui-même. La construction doit anticiper l'évolution des normes (performance énergétique et émissions de CO2). Le logement doit être adapté aux attentes d'aujourd'hui, en termes de surface habitable, surface extérieure, orientation (un logement qui présente des ouvertures sur plusieurs façades peut être ventilé plus facilement, notamment en cas de forte chaleur).

Critères environnementaux :

1) Si le Permis de Construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, le logement devra être labellisé :
- Minimum « énergie 3 » du référentiel E+C- (sur 4 niveaux)
- Minimum « Carbone 1 » du référentiel E+C- (sur 2 niveaux)

2) Si le Permis de Construire a été déposé après le 1er janvier 2022, le logement devra remplir les conditions suivantes (selon l'année d'acquisition) :

- Investissement en 2023 :
Respect de la RE 2020 + Indicateurs « Impact Carbone » ICénergie et ICconstruction au niveau 2025-2027

- Investissement en 2024 :
RE 2020 + Indicateurs « Impact Carbone » ICénergie et ICconstruction au niveau 2025-2027 + DPE classe A

Critères de qualité d'usage :

1) Surface minimale habitable par typologie :
28 m² minimum pour un T1,
45 m² minimum pour un T2,
62 m² minimum pour un T3,
79 m² minimum pour un T4,
96 m² minimum pour un T5

2) Surface minimale extérieure par typologie :
3 m² minimum pour un T1,
3 m² minimum pour un T2,
5 m² minimum pour un T3,
7 m² minimum pour un T4,
9 m² minimum pour un T5

3) Ouvertures sur 2 façades d'orientations différentes à partir du T3

Conditions 2 : Respect du secteur prioritaire

L'alternative à l'investissement dans un appartement plus vert est d'investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Ces quartiers sont fixés par décret. Leur recensement est disponible sur le site SIG Ville (Système d'Information Géographique de la politique de la ville).


Respecter les conditions de qualité du logement ou de sectorisation pour bénéficier du Pinel + nécessitera sans nul doute l'aide d'un professionnel. La complexité introduite par le décret Pinel + doit surtout être bien appréhendée par les promoteurs. L'avantage ira à ceux qui monteront des programmes bien conçus car tout le monde y trouvera son compte : les accédants auront une meilleure qualité de vie et les investisseurs feront l'acquisition d'un bon produit tout en optimisant leur fiscalité.