09/06/2017

SCPI contre OPCI : le match de la pierre papier

Points forts et points faibles des SCPI et OPCI

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) , couramment appelés "Pierre papier", sont deux produits d'investissement immobilier. Mais ils se différencient par leur composition, les frais (frais d'acquisition et de gestion), leur disponibilité et réciproquement leur liquidité et enfin leur fiscalité (fiscalité des valeurs mobilières vs. fiscalité immobilière).

Les points forts des SCPI

Les SCPI présentent des avantages dans leur composition, les frais et la performance :


  • La compositions des SCPI : Les SCPI sont exclusivement composées d'immobilier (bureaux, commerces, habitation) alors que les OPCI peuvent se contenter de 60% d'immobilier, le reste étant des liquidités (10%) et des valeurs mobilières (30%).

  • Les frais d'aquisition et de gestion des SCPI : Les frais à l'acquisition de parts de SCPI sont de 10 à 12% des versements. Ensuite les frais de gestion sont de 10% des loyers encaissés. Pour les OPCI, les frais de gestion sont calculés sur capital (de 1,5 à 3%), ce qui les rend plus honéreux.

  • La performance des SCPI : De manière générale, la performance des SCPI est meilleure que celle des OPCI. Leur composition est plus stable et permet une meilleure visibilité sur les rendements. La performance des OPCI dépend fortement de la partie d'investissement libre.



Les points forts des OPCI

Les OPCI présentent des avantages dans leur disponibilité et leur liquidité :


  • La disponibilité des OPCI : Il est toujours possible d'investir dans les OPCI et le ticket d'entrée est plus faible. Les SCPI ayant souvent un capital fixe, il n'est possible d'y investir que si un investisseur revend ses parts ou s'il y a une augmentation de capital.

  • La liquidité des OPCI : Les gestionnaires d'OPCI ont l'obligation de racheter les parts d'un investisseur qui souhaite vendre. Cette liquidité est permise par les 10% de trésorerie et les 30% de produits financiers qui les composent. Pour les SCPI à capital fixe, il faut trouver un acheteur pour revendre ses parts.



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