05/03/2018 - Mis à jour le 28/09/2020

Les avantages et les inconvénients du Pinel

Faut-il investir avec le dispositif Pinel ?

Investir dans un appartement éligible au dispositif Pinel ouvre droit à des réductions d'impôts conséquentes (jusqu'à 63000€). Comprendre les avantages et les inconvénients de ce dispositif aident à bien investir. Par ailleurs, pour optimiser son investissement il faut bien choisir la localisation et surtout, bien sélectionner le logement en fonction de sa situation fiscale personnelle. Sans compter que les règles sont nombreuses (montant du bien plafonné, prix/m2 également plafonné, calcul du loyer, etc.). Mieux vaut s'entourer des conseils d'un professionnel pour faire les bons choix !

Comment marche le Pinel ?

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation portant sur les investissements locatifs. Il vise à soutenir la construction de nouveaux logements aux dernières normes de construction. L'investisseur achète un logement neuf et s'engage à le louer pendant 6 ou 9 ans. En contrepartie il bénéficie d'une réduction d'impôts. Au-delà des aspects fiscaux, l'investissement Pinel reste un investissement immobilier : ce sont la localisation et le choix du produit qui font la qualité de l'investissement.


Les avantages du Pinel

L'avantage le plus notable du dispositif Pinel est la réduction d'impôts qui représente 12% (engagement de 6 ans), 18% (engagement de 9 ans) ou 21% du prix de revient du logement, dans la limite des plafonds vus dans les bases du Pinel. Il se combine avec ce que permet un investissement locatif, à savoir financer l'acquisition d'un bien immobilier grâce aux loyers perçus (au moins partiellement). L'effort d'épargne est considérablement réduit si l'on compare à l'acquisition d'un bien pour y habiter.

Autre avantage du Pinel, celui de pouvoir louer à un ascendant ou un descendant. Ce n'était pas le cas au lancement du dispositif. Réaliser un investissement locatif tout en logeant ses proches est un véritable atout du Pinel. De plus, cette facilité permet en théorie de cumuler déduction fiscale d'une pension alimentaire et réduction d'impôts. Face à ce risque, elle aurait pu être remise en cause mais en pratique ce cumul est rare. Bien que le versement d'une pension alimentaire ne soit pas cadré de manière chiffrée par l'administration fiscale, il doit être justifiable et cohérent avec les revenus de chacun (débiteur et bénéficiaire).

Le plafonnement du loyer peut être vu comme un inconvénient (rentabilité inférieure) mais cela peut être nuancé. Tout d'abord, il est important de comparer le loyer Pinel et le loyer marché. Si le loyer Pinel est équivalent, voire supérieur, au loyer marché, le plafonnement n'a aucun impact sur la rentabilité de l'investissement. Cette comparaison est importante car dans ce cas-là il faut bien prendre le loyer marché pour le bilan prévisionnel. Dans le cas contraire, le logement se louera très rapidement, ce qui évitera toute carence locative et les pertes de revenus qui vont avec. Dans tous les cas, les nouvelles normes font considérablement baisser les charges, ce qui permet d'afficher un loyer CC (Charges Comprises) plus faible qu'un logement au même niveau de loyer mais avec des charges élevées. Un véritable atout qui rend le logement Pinel très attractif sur le marché locatif !


Les inconvénients du Pinel

Le principal inconvénient du dispositif Pinel est l'engagement de location. L'investisseur ne peut donc pas disposer librement de son bien. Néanmoins l'engagement minimum n'est que de 6 ans, ce qui reste une durée faible pour un investissement immobilier. Une revente au bout de 6 ans ne remet pas en cause les réductions d'impôts perçues mais cela reste court pour un investissement immobilier et peut entraîner une moins-value selon les variations du marché immobilier. Il est recommandé de conserver son bien sur une durée plus longue.

En matière de prix à l'achat, le Pinel ne pouvant s'appliquer qu'à du neuf, il faut prévoir un budget supérieur à celui pour une surface équivalente dans l'ancien. L'écart de prix est un peu compensé par la différence de taux pour les frais de notaire. Mais c'est surtout sur le long terme qu'il faut comparer. Le surcoût est dû en partie au coût d'acquisition du foncier (surtout dans les zones très tendues) et en partie aux coûts de construction. Toute construction neuve doit se conformer aux normes en vigueur, à l'heure actuelle la RT 2012 pour ce qui est de la réglementation thermique (qui sera prochainement remplacée par la RT 2020). Acheter un logement aux dernières normes représente un coût à l'acquisition mais à l'heure où la réglementation se durcit également pour l'ancien, c'est un investissement qui a du sens.

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