07/12/2018 - Mis à jour le 29/12/2019

Quelle politique du logement pour plus d'efficacité?

Comment doter la France d'un parc immobilier accessible financièrement et en phase avec les objectifs écologiques ?

Alors que les prix continuent à grimper et que le volume de logements neufs produits baisse, quelle politique pour offrir demain un logement décent à tous? La tendance irait vers une dérégulation d'un secteur très réglementé et une baisse des aides pour produire plus et moins cher. Mais la crainte d'un effet inverse à celui recherché et de ses conséquences sur l'emploi et les recettes fiscales (74 Milliards d'€) aboutit pour l'instant à une politique contradictoire et peu efficace.

Où en est le logement en France ?

Une étude publiée par le Monde et relayée sur ce site illustrait bien les problématiques du logement en France au travers de 10 graphiques.


La France manque-t-elle de logements ?

Le monde du bâtiment et les promoteurs ont alerté à de nombreuses reprises depuis un an sur la baisse des permis de construire et des mises en chantier. Le seuil des 400.000 et 450.000 logements produits par an ne sera plus tenu. Le manque de logements n'est pas vrai partout. Hors des grandes métropoles, le nombre de logements est suffisant mais l'enjeu repose plutôt sur le renouvellement, l'habitat étant majoritairement ancien voire très ancien et très éloigné des nouvelles normes. Dans les grandes métropoles, le manque de logements est avéré. La difficulté étant de contenir l'envolée des prix dans les quartiers les plus prisés.


Comment encourager la construction de nouveaux logements ?

Trouver des terrains constructibles est le principal enjeu dans les zones tendues. La concurrence entre les promoteurs provoque des surenchères dont bénéficient les propriétaires qui vendent à des bons prix leur terrain mais pèsent lourdement sur le prix de vente final des appartements. Pour ceux qui craindraient les impôts sur les plus-values car ils vendraient leur terrain à un prix très élevé, une mesure temporaire les allègera très significativement. L'abattement exceptionnel est en effet là pour encourager la libération de fonciers en vue de la construction de nouveaux logements.

Par ailleurs, bien que critiqué par certains, les dispositifs de défiscalisation de type Pinel, sont un vrai moteur de la construction. Le recentrage du dispositif évite de construire dans des secteurs où il n'y a pas de besoin. Le rôle du conseiller est aussi d' orienter les investisseurs vers des quartiers où la construction s'intègre dans un projet urbain avec des commerces et services publics qui accompagnent les logements. Au-delà de la nécessité de loger tout le monde, mieux loger est aussi important et les normes qui évoluent sont là pour garantir confort et faible consommation énergétique (RT2012 est la norme actuellement en vigueur).


Comment maîtriser le prix des logements ?

On l'a dit, le prix du foncier est pour beaucoup dans le prix final. Pour contourner ce problème, un député propose de dissocier foncier et bâti: Il s'agirait de créer un nouveau droit de propriété permettant d'acheter le bâti sans le foncier, ce qui réduirait mécaniquement le coût d'achat. Malgré les bonnes intentions de ce projet, n'est-ce pas institutionnaliser un marché à 2 vitesses ? Il y aurait les "vrais' propriétaires et les autres. Par ailleurs, là où le foncier peut prendre de la valeur sur le long terme sans dépenser 1€, l'entretien d'un bâtiment coûte, sous peine qu'il ne se dévalorise. On peut s'interroger sur les réels bénéficiaires d'un tel mécanisme qui serait une petite révolution du droit de propriété en France.

Pour les logements neufs, la TVA représente également une grosse part du prix (16.66% du prix total sachant que c'est une TVA à 20% qui s'applique). Par contre, dans les zones de rénovation urbaine, le dispositif de TVA réduite à 5.5% permet aux acquéreurs qui respectent les plafonds de ressources de bénéficier d'un dispositif très intéressant financièrement. Dans les quartiers éligibles, ce sont en général plusieurs constructions qui viennent renouveler le quartier et le redynamiser. C'est bien l'Etat qui absorbe le manque à gagner en terme de taxes mais il joue son rôle social en aidant les foyers à acquérir leur résidence principale.

Et l' innovation? Peut-elle contribuer à baisser le coût de la construction et donc des logements ? L'impression 3D est testée (des premiers logements ont été construits avec une imprimante 3D), ce qui serait une complète révolution de la construction. Pour baisser le coût, il faut avant tout que cette technologie réduise le temps de construction et la main d'oeuvre nécessaire. Les essais sont prometteurs.


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