25/05/2019

Acheter de l'immobilier à deux

Quotes-parts, financement, séparation, décès : les principales choses à savoir avant de signer

A chaque statut (mariés, pacsés, concubins) ses règles. Mieux vaut les connaître avant d'acheter pour éventuellement inclure certaines clauses dans l'acte notarié. Car en cas de séparation ou de décès, il sera trop tard pour rectifier. Anticiper c'est se protéger soi-même mais également protéger l'autre. Il n'y a pas de bonne ou mauvaise façon de faire lorsque l'on achète un bien immobilier à deux mais il est important de réaliser un acte aussi important en connaissance de cause.

Les questions à se poser avant d'acheter à deux

Un achat immobilier à deux est un projet important dans la vie d'un couple. Que ce soit un premier achat, un agrandissement, une recomposition, c'est l'effervescence à l'idée de trouver un nouveau toit. A tel point que les questions fondamentales parfois un peu dérangeantes ne sont pas toujours abordées. Pourtant, c'est le meilleur moment pour y répondre ! Acheter à deux, c'est parler argent, il ne faut pas en avoir peur.


  • Les quotes-parts de chacun seront-elles à 50/50 indépendamment de la contribution de chacun ?

  • Qui paiera les travaux et l'aménagement ?

  • Quel est l'apport de chacun ? Cet apport est-il issu d'un héritage ou d'un don ?

  • Qui hérite en cas de décès ?

  • Faut-il se marier ou se pacser avant d'acheter ?


Acheter à deux en étant mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (régime légal)

Comme son nom l'indique, ce qui est acquis pendant le mariage est commun. Le bien acquis par les deux époux est donc commun. Les revenus du travail étant également communs, le remboursement du prêt éventuellement souscrit pour financer l'acquisition se fait de manière commune. Les époux sont d'ailleurs solidaires de la dette. L'apport, par contre, peut être propre à un des époux et identifié comme tel dans l'acte notarié (il est recommandé de le spécifier dans l'acte car il est difficile de le prouver ultérieurement) : cet apport peut être issu de l'épargne constituée avant le mariage ou de la vente d'un bien acquis avant le mariage ou encore d'un don. En cas de divorce ou de décès, cet apport est retiré de la masse commune. Le reste, réputé donc commun, est partagé à 50/50.


Acheter à deux en étant mariés sous le régime de la séparation de biens (avec contrat de mariage)

Là aussi le nom est explicite : chaque époux a un patrimoine séparé. Une acquisition à deux dans le cadre de la séparation de biens est donc une acquisition en indivision. La quote-part de chacun est définie en fonction de sa contribution financière (ou par défaut 50/50 si rien n'est précisé dans l'acte notarié). Contrairement au régime légal, les revenus professionnels sont propres à chaque époux et non communs donc la part de chacun dans le remboursement du prêt immobilier peut être prise en compte pour déterminer la quote-part de chacun. La quote-part (si elle se veut juste) doit être évaluée sur le coût global de l'acquisition, c'est-à-dire non seulement le prix du bien mais également les frais de notaire, les travaux, l'ameublement, etc. En cas de divorce ou de décès, la part de chacun est déjà identifiée par les quotes-parts respectives.


Acheter à deux en étant pacsés ou concubins

Acheter à deux hors mariage signifie acheter en indivision. Les deux compagnons sont alors propriétaires ensemble du bien, à 50/50 par défaut ou en fonction des quotes-parts définies à l'acte notarié. En indivision, malgré une éventuelle répartition inégalitaire, les décisions doivent être prises à l'unanimité. Par ailleurs, le régime de l'indivision est de par la loi un régime provisoire et nul ne peut être contraint à y rester. Ce qui signifie que si l'un des indivisaires souhaite vendre, l'autre ne peut s'y opposer, il a simplement un droit de préemption sur la quote-part en vente. Pour définir les règles de fonctionnement au sein de l'indivision, il est possible de faire rédiger par le notaire une convention d'indivision. L'indivision ne pose pas de problème en tant que telle mais en cas de différent, la situation peut rapidement être bloquée.


Achat immobilier à deux : que se passe-t-il en cas de séparation ?

Etant données les sommes engagées, la question n'est évidemment pas anodine. Si les quotes-parts inscrites à l'acte étaient bien définies, il ne devrait pas y avoir de litige sur la part de chacun. La jurisprudence l'a affirmé à plusieurs reprises : La participation réelle des deux indivisaires au financement de l'acquisition n'influe pas sur leur quote-part dans la propriété du bien et par suite sur le partage de l'actif et du passif. D'où l'importance de bien clarifier les choses dès l'acquisition. Il y a ensuite deux possibilités :


  • Vendre et chacun reçoit sa quote-part du prix de vente.

  • Racheter sa part au conjoint ou partenaire. Auquel cas, la difficulté est de fixer le prix du bien. Plusieurs estimations sont nécessaires, voire une expertise immobilière pour assurer la neutralité et la fiabilité du montant retenu. Attention, cette opération a un coût et il dépend de la situation matrimoniale : Pour les couples mariés ou pacsés, s'appliquent un droit de partage de 2,5% ainsi que les honoraires du notaire et d'autres frais de formalités (voir notre article sur les frais de notaire). L'assiette correspond à l'actif net, c'est-à-dire la valeur du bien à laquelle on soustrait le capital restant dû des prêts servant à le financer. Pour les concubins, ce taux réduit ne s'applique pas. Ce sont les droits de mutation classiques qui s'appliquent, soit 5,8%, auxquels s'ajoutent également les honoraires du notaire et les autres frais de formalités. L'assiette correspond à la part que le concubin acquiert.


Achat immobilier à deux : que se passe-t-il en cas de décès ?

Naturellement, ce n'est pas la première chose à laquelle on pense quand on achète à deux. Pour autant, être informé ne fait pas de mal et permet de faire le nécessaire si ça ne convient pas. C'est en cas de décès que la situation matrimoniale entraîne le plus de différences. Deux partenaires pacsés et a fortiori concubins sont des étrangers du point de vue civil et ne sont pas héritiers l'un de l'autre.


  • Concubins : Le concubin survivant n'est pas héritier. Si le défunt a des héritiers, le survivant va passer en indivision avec ces héritiers. D'une part le survivant ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans le logement et d'autre part il peut être contraint de vendre par ses nouveaux co-indivisaires. Une protection simple à mettre en place consiste à prendre une assurance emprunteur couvrant à 200% (100% sur chaque tête, voir notre article Comment choisir son assurance emprunteur). Elle ne solutionne pas tout mais solde le crédit, y compris la part du survivant. Pour mettre en place une protection plus avancée, il est recommandé de consulter son notaire. Une précision utile malgré tout : en cas de legs à son concubin, celui-ci paiera des frais de succession à hauteur de 60%.

  • Partenaires de PACS : Si les partenaires de PACS n'ont rien prévu, ils sont dans la même situation que des concubins. S'ils veulent éviter cette situation, ils doivent faire un testament. La quote-part du bien reçue est alors exonérée de droits de succession. Le legs peut porter sur la pleine propriété ou sur l'usufruit, cette seconde posibilité étant parfois utile pour préserver la réserve héréditaire destinée aux héritiers (typiquement les enfants d'un premier lit).

  • Conjoints : Le conjoint survivant est un héritier du défunt (hors ordre successoral classique). Le mariage reste donc la situation la plus protectrice. La part reçue dépend des autres héritiers (en particulier présence ou non d'enfants et de parents en vie) et des dispositions particulières prises par le défunt. Cette part est exonérée de droits de successions.


Pour résumer, acheter à deux est un vrai projet dans lequel il ne faut pas négliger la composante patrimoniale. Se faire conseiller lors de l'acquisition est la meilleure façon d'acheter en toute sérénité.



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