16/12/2019

Achat d'un logement neuf : Comprendre les spécificités de la VEFA

Contrat de réservation, dépôt de garantie, acte de vente, livraison, garanties: la vente sur plan en 5 questions clés

L'achat d'un logement neuf se fait généralement sur plan, c'est ce que l'on appelle « Vente en Etat Futur d'Achèvement » (VEFA). Le processus est sensiblement différent de l'achat d'un logement ancien. Que faut-il savoir avant de se lancer ?

Quel délai de livraison pour un logement neuf ?

Le délai de livraison d'un appartement neuf (ou maison dans le cadre d'un programme immobilier) va de 24 à 36 mois si l'on comptabilise la durée totale entre le lancement commercial et la livraison. Le délai peut être plus court en cas d'acquisition en phase avancée de commercialisation. Mais le choix est alors plus restreint.



Qu'est-ce que le contrat de réservation en VEFA ?

Le contrat de réservation en VEFA est l'équivalent de la promesse de vente pour un logement ancien. Le contrat et ses annexes (notice descriptive, plan du lot, plan masse, plan du sous-sol, Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) est généralement rédigé par le promoteur du programme et doit comporter certaines informations obligatoires. Notamment, le contrat de réservation doit contenir une description du logement ainsi que sa situation dans la construction, le prix de vente, la date de signature du contrat définitif de vente, le délai prévisionnel d'achèvement. Pour bloquer un logement dans un programme immobilier, les acquéreurs signent le contrat de réservation et ses annexes, ceci étant la première étape de l'achat. Le contrat est contresigné par le promoteur qui s'engage ainsi à réserver le lot aux acquéreurs. Le contrat est aensuite envoyé aux acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception ; ils bénéficient alors de 10 jours pour se rétracter.



A quoi sert le dépôt de garantie en VEFA?

La signature du contrat de réservation s'accompagne généralement du versement d'un dépôt de garantie. Son montant est encadré par la loi : 5 % du prix de vente maximum si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 an ou 2 % du prix de vente maximum si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans. En pratique le dépôt de garantie peut se limiter à 1500€ chez certains promoteurs. Le dépôt de garantie est versé sur un compte bloqué au nom des acquéreurs, chez un notaire ou une banque. Il représente la contrepartie aux engagements pris par le promoteur, en particulier celui de réserver aux acquéreurs (réservataires à ce stade) le lot désigné par le contrat de réservation. Le dépôt de garantie est intégralement restitué en cas de rétractation dans le délai prévu. Il l'est également dans les cas suivants : refus de prêt, modifications du lot ou de son prix, non respect du délai de signature du contrat de vente définitif du fait du promoteur.



Quand devient-on propriétaire d'un logement en VEFA ?

L'acquéreur d'un logement en VEFA devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente définitif chez le notaire, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction. La remise des clés a lieu à la livraison. Acquéreurs et promoteur remplissent un procès-verbal de livraison dans lequel sont consignées toutes les réserves (malfaçons, non-conformités). Le promoteur dispose d'un délai d'un an pour les corriger.



Quelles sont les garanties dans le cadre d'une acquisition en VEFA ?

La première garantie est la garantie d'achèvement. En cas de défaillance du promoteur, le garant (assureur, banque, société de caution) met en place les moyens nécessaires à l'achèvement du programme. Cette garantie est obligatoire et doit être souscrite par le promoteur au préalable des signatures des contrats de vente définitifs. Son obtention est conditionnée par un taux de réservation de 30 à 50% du programme immobilier.

Les autres garanties concernent le bon achèvement et le bon fonctionnement : garantie de parfait achèvement (garantie couvrant les défauts de construction et de conformité apparents), garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale pour les équipements dissociables de la construction), garantie des vices cachés (garantie décennale couvrant les malfaçons touchant la solidité du bâtiment à savoir fondations, toiture...), garantie d'isolation phonique (respect des normes d'isolation phonique).

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