30/04/2020

Déconfinement : Bien préparer la reprise des transactions

Acheter ou vendre après le confinement, soyez prêts pour ne pas perdre de temps !

Vous avez mis votre projet immobilier en standby pendant le confinement ? Les conseils pour bien préparer le redémarrage de l'activité quel que soit l'avancement de votre projet : mise en vente d'un bien, recherche d'un appartement ou d'une maison, signature d'une promesse de vente, obtention du crédit, signature définitive.

Vendre son appartement ou sa maison après le confinement

Que la vente ait déjà démarré ou pas, vous n'avez pas pu faire visiter votre appartement ou maison mais vous y avez passé beaucoup de temps ces dernières semaines, voire tout votre temps ! Avant d'accueillir de potentiels acquéreurs, c'est le moment parfait pour trier, jeter, ranger, nettoyer, repeindre ... Bref, même si vous quitterez prochainement votre logement, ce n'est pas le moment de le négliger, bien au contraire. Même s'il n'est pas évident de transformer son chez soi en appartement ou maison témoin tant qu'on y habite, il est déjà possible de préparer son déménagement et d'en profiter pour éliminer le superflu. Il faut savoir que les acquéreurs se fieront plus à leur ressenti qu'aux m² indiqués dans l'annonce, tout particulièrement pour les maisons où la loi Carrez n'est pas obligatoire. Donc pensez à faciliter la circulation et à libérer au moins deux murs par pièce pour éviter que trop d'objets / mobilier n'écrasent l'espace. Par ailleurs, prenez le temps d'observer attentivement votre logement pour identifier tous les petits défauts que vous ne voyez plus. Ne vous y trompez pas, les acheteurs les verront ! Lessivez les traces sur les murs ou les portes, repeignez si nécessaire, réparer ce qui doit l'être, taillez vos haies et vos arbres, etc.. Prenez quelques photos pour vérifier le rendu. C'est bon, vous êtes prêts !


En cette période incertaine il est légitime de se poser la question du prix. A l'heure actuelle, le marché étant quasiment à l'arrêt, il n'y a pas d'évolution des prix. Il est donc recommandé de proposer son bien au même prix qu'avant le confinement. Il faut par contre s'attendre à des délais de vente plus longs ou une tendance à plus de négociations. En fonction de vos contraintes, vous pourrez évaluer si vous êtes prêts à négocier ou si pouvez attendre une offre plus proche de votre prix. Votre agent sera là pour vous conseiller dans cette phase essentielle.



Trouver un appartement ou une maison après le confinement

Vous êtes sûrement en veille sur les plateformes d'annonces et c'est une bonne démarche pour prendre connaissance du marché. Cette période est également propice à l'affinement de son projet. Ne cliquez pas à tout va sur toutes les annonces, prenez le temps de lister vos critères prioritaires et surtout de bien circonscrire votre périmètre de recherche. Peut-être que le confinement a changé vos habitudes et vous souhaitez en conserver certaines : acheter dans les petits commerces autour de soi, courir dans la forêt (si c'est est autorisé !), etc. ; ou au contraire vous souhaitez tout changer : quitter le centre-ville, jouir d'un jardin, etc. Avec des critères bien établis, vous trouverez bien plus facilement et éviterez de nombreux rendez-vous inutiles.


N'oubliez pas le financement de votre projet. Le conseil est valable quel que soit le contexte. Faites un point sur votre situation financière : vos revenus en évaluant l'impact éventuel de la baisse d'activité et vos avoirs en vérifiant notamment ceux sensibles aux mouvements de marché (assurance-vie, PEA, PEE ....). Une fois ce point effectué, déterminez la part de revenus et de patrimoine que vous souhaitez consacrer à votre achat immobilier. Les banques fixent un plafond à 33% d'endettement mais rien n'oblige à d'endetter au maximum. L'apport est quant à lui un atout indéniable dans un dossier (voire incontournable selon les cas), pour autant il n'est pas recommandé de ne conserver aucune liquidité. Faites des simulations de capacité d'emprunt et pensez aux frais annexes d'un achat immobilier . Si vous avez besoin d'un avis de professionnel pour valider votre budget, consultez-nous.


Vous avez vos critères et votre budget ? Il est temps de passer à une recherche ciblée. Une annonce a attiré votre attention ? Comme en temps normal, appelez l'agence pour vérifier que le bien répond à vos critères. Si vous recherchez du neuf, adressez-vous à une agence spécialisée comme la nôtre qui pourra vous proposer de nombreux biens ainsi que les avantages et inconvénients de chaque programme en toute indépendance. Que ce soit de l'ancien ou du neuf, l'immobilier est une affaire d'opportunité. Chaque bien est unique, ne passez pas à côté de celui qui vous plaît parce que vous êtes trop long à prendre votre décision !



Signature d'une promesse de vente pendant ou après le confinement

Si vous avez trouvé le bien qu'il vous faut (ou un acquéreur pour votre bien), il vous faut concrétiser en signant un compromis de vente ou une promesse de vente ou encore une réservation s'il s'agit d'une VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), voir notre article Achat d'un logement neuf : Comprendre les spécificités de la VEFA pour en savoir plus. C'est en général tout à fait possible de faire une signature électronique. Si votre agent ou votre notaire n'est pas en mesure de le faire, préparez avec eux une signature après le confinement. Que ce soit en réel ou à distance, certains documents et informations sont à fournir pour établir le contrat, en particulier : plan de financement pour l'acquéreur (essentiel car sert à la rédaction de la condition suspensive d'obtention de prêt), diagnostics pour le vendeur (tant que l'ensemble des diagnostics obligatoires ne sont pas fournis à l'acquéreur le délai de rétractation dit « SRU » ne démarre pas). Si la transaction porte sur un bien ancien donc entre deux particuliers, les deux parties peuvent s'accorder pour attendre la fin du confinement pour signer un compromis ou une promesse de vente. Attention s'il s'agit d'un achat dans le neuf, seule une réservation permet de bloquer le lot !



Obtenir son crédit pendant ou après le confinement

Les banques fonctionnent en effectifs réduits mais elles fonctionnent. Les conseillers alternent télétravail et présence en agence, certaines agences prennent en charge les clients de plusieurs agences du secteur, etc. Bref n'attendez pas la fin du confinement pour commencer votre recherche de financement. Il est clairement moins aisé de faire le tour des enseignes donc laissez ce job à un courtier ou faites confiance à votre banquier habituel. Les conditions de prêt s'étaient déjà durcies depuis le début de l'année (voir notre article Obtenir son crédit immobilier en 2020). Le contexte actuel n'est pas de nature à inverser la tendance. Pour autant tout le monde n'est pas directement impacté et de nombreux acquéreurs ne verront aucune différence dans l'obtention de leur prêt. Les taux remontent légèrement, ce qui est logique puisqu'on peut anticiper une hausse du risque de défaillance. Mais les taux restent encore historiquement bas et la légère hausse ne doit pas être une raison pour différer son projet.



Signer chez le notaire

Un décret paru début avril autorise la signature des actes de vente à distance. Concrètement, cela se passe via un système de visioconférence sécurisé. C'est une avancée pour ceux qui veulent régulariser leur vente / achat pendant le confinement. Mais cela nécessite malgré tout que votre notaire soit équipé du système adéquat. S'il s'agit d'un bien ancien, se pose la question de la remise des clés et de tout ce qui va avec (déménagement, assurance ...). Par ailleurs, la rédaction de l'acte impose la production d'un certain nombre de documents qui risquent d'être difficiles à obtenir pendant le confinement, à savoir état hypothécaire, acte de naissance, purge de la déclaration d'intention d'aliéner, état daté s'il s'agit d'un bien en copropriété ... Donc il faudra probablement un peu de patience avant d'ouvrir le champagne, parions qu'il n'en sera que meilleur !

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