Rentrée 2020 de l'immobilier

Les prix de l'immobilier à la rentrée 2020

Le confinement dû au coronavirus avait quasiment stoppé les transactions. Depuis elles ont repris. Pour le moment les prix se maintiennent au même niveau, voire continuent à augmenter légèrement. A Paris, les prix se stabilisent. En 2020, les prix ne devraient pas baisser. Seul le volume de transactions baissera, le retard pris pendant le confinement ne pouvant être rattrapé.

Dans l'immobilier neuf, l'offre se raréfie. Elle avait déjà baissé en raison des élections municipales, qui traditionnellement gèlent le lancement de nouveaux projets. Avec le report du 2ème tour et le confinement, l'étude des permis de construire a pris énormément de retard. Avec pour conséquence le retard pris par les nouveaux projets. Les promoteurs peinent à renouveler leur stock et dans les secteurs les plus prisés, très peu de lots sont en cours de commercialisation. Pendant la crise, la Caisse des Dépôts a acheté des dizaines de milliers d'appartements, venant ainsi accentuer la pénurie pour les acquéreurs. Il n'est donc pas question de baisse de prix dans le neuf. Au contraire même, la rareté de biens livrables dans un délai de 18 mois encourage certains promoteurs à augmenter les prix.

L'immobilier, traditionnellement valeur refuge pour les particuliers, l'est d'autant plus dans un contexte où rester chez soi devient une mesure de protection. A la valeur patrimoniale s'ajoute la volonté d'assurer son bien-être et celui de sa famille. Avoir un bien à soi dont on est indélogeable est un refuge au sens propre. Les investisseurs n'ont pas ce même raisonnement mais ils convergent sur l'idée de valeur refuge. Alors que les marchés sont instables, les investisseurs institutionnels vont s'orienter vers l'immobilier pour sécuriser leurs investissements. Avec le risque que cet afflux d'investissements ne fasse encore augmenter les prix. En achetant des immeubles entiers (achat en bloc), ces gros investisseurs ne laissent plus rien aux particuliers qui souhaitent acheter pour se loger ou défiscaliser.

Est-ce le bon moment pour vendre ?

Les prix n'ayant pas encore bougé, la rentrée peut être le bon moment de vendre. Il y a moins de biens sur le marché, c'est le moment de sortir du lot. Les conseils prodigués pour le déconfinement sont toujours valables, mettre un bien en vente se prépare !

Ce n'est pas un secret, les extérieurs (balcon, terrasse, jardin) ont la côte. Ils sont recherchés, ce n'est pas une raison pour ne pas les mettre en valeur comme il se doit. Les mêmes conseils que pour l'intérieur peuvent s'appliquer : retirer ce qui amoindrit l'espace, positionner une table de deux, quatre, six personnes en fonction de la surface disponible, agrémenter de fleurs et/ou plantes, etc. Un extérieur apporte une véritable plus-value à un bien immobilier. Pour un appartement, la valorisation des mètres carrés extérieurs dépend de l'étage (plus c'est haut, plus on en profite, surtout en fonction de l'environnement), de l'exposition (le sud et l'ouest sont les plus recherchés) et de leur répartition (une belle profondeur est plus exploitable). Pour une maison, la valorisation des terrasses et jardin dépend du vis-à-vis, de l'exposition, de la possibilité de garer un véhicule et de l'environnement. De manière générale, les extérieurs ont d'autant plus de valeur qu'ils apportent un bénéfice à leurs occupants ! Et si l'on n'a pas d'extérieur, est-ce invendable ? Probablement pas mais c'est un sérieux handicap dans le contexte actuel (même un petit balcon au nord a son charme en période de canicule). C'est d'ailleurs peut-être la raison de la vente après 2 mois confinés. Il faudra donc se mettre à la place de l'acheteur et trouver d'autres arguments, sur le bien en lui-même ou son environnement (établissements scolaires, commerces, parcs à proximité ... ) pour valoriser son bien.

Comment mettre toutes les chances de son côté pour acheter ?

PREMIER ACHAT : Pour un premier achat, l'apport redevient incontournable pour les banques. Un certain laxisme a valu jusqu'à fin 2019 mais ce n'est plus le cas et la crise n'a fait que renforcer ce retour au sacro-saint apport (voir Comment obtenir son prêt en 2020). L'apport a plus de valeur aux yeux des banques s'il est issu de l'épargne mais une aide parentale fonctionne également. Il peut être intéressant de solliciter un prêt Action Logement (ex. 1% patronal) auprès de son entreprise (les entreprises privées de plus de vingt salariés cotisent auprès d'Action Logement). L'attribution du prêt et son montant dépendent des revenus et du secteur géographique. Au-delà du taux préférentiel, le montant emprunté via le Prêt Action Logement est considéré comme de l'apport par certaines banques. Un plus pour les acquéreurs à l'apport réduit ou pour passer le cap permettant d'obtenir un meilleur taux de crédit (selon les banques, la bonification accordée sur le taux de son crédit immobilier nécessite entre 10 et 20% d'apport).

Faire calculer son budget par un professionnel reste un préalable à toute recherche et permet d'être crédible vis-à-vis des agences contactées. Si sa situation professionnelle le permet, il vaut mieux acheter plus petit qu'espéré que rester en location (NB : selon les villes, réaliser un investissement locatif peut être plus pertinent qu'acheter sa résidence principale). Les taux des crédits immobiliers restent très bas et sont une opportunité pour commencer à se construire un patrimoine.

Pour les primo-accédants, il faut vérifier son éligibilité au Prêt à Taux Zéro 2020. L'éligibilité dépend tout d'abord du Revenu Fiscal de Référence (Avis d'impôts N-1 sur revenus N-2), du nombre de personnes composant le foyer et de la zone géographique. L'éligibilité au PTZ dépend également du prix du bien acheté et des autres prêts. Pour connaître précisément le montant auquel on a droit, il est recommandé de faire appel à un spécialiste tel qu'AVS. Pour les acquéreurs éligibles, c'est un vrai coup de pouce qui peut augmenter nettement le budget. L'acquisition d'un bien neuf devient d'autant plus intéressante.

ACHAT / REVENTE : Quand on est déjà propriétaire de sa résidence principale, la revendre pour acheter un nouveau bien est en général inévitable. Mettre son bien en location et se priver de cet apport pour l'acquisition d'un nouveau bien n'est pas permis à tout le monde. Il faut que ce premier bien représente un endettement limité par rapport à sa capacité d'endettement totale. Les banques prennent en compte les revenus locatifs prévisionnels qui seront retirés de la location mais seulement à 70% pour considérer les charges et impôts venant grever ces revenus complémentaires. Le comparatif revendre versus mettre en location peut être réalisé par un courtier comme AVS pour connaître sa capacité d'emprunt dans chacun des cas.

En cas de revente pour financer son nouvel achat, la vente peut être engagée avant d'avoir trouvé le nouveau bien ou après. Si c'est un achat sur plan, la revente aura en général lieu après l'acquisition du nouveau bien. C'est un processus tout à fait classique et bien connu des banques. La banque monte un prêt de type achat / revente qui inclut le refinancement du capital restant dû du prêt existant. Le bémol de ce montage c'est l'avance réalisée sur le bien à vendre. Elle ne représente que 70% de l'estimation (maximum 80% sous certaines conditions). Par exemple, pour un bien estimé à 300 000€, la banque ne prêtera que 210 000€ au titre du relais. Avec la crise de la COVID-19, il est possible que les banques soient encore plus restrictives sur les prêts relais. L'alternative est de vendre avant d'acheter et donc de se reloger temporairement en attendant le nouveau logement. Cela permet d'engager la totalité du prix de vente dans son nouvel achat mais ce n'est pas le simple à organiser, en particulier avec une famille.

En conclusion, cette rentrée 2020 certes très particulière, ne bouleverse pas encore les fondamentaux de l'immobilier. Les villes ou quartiers attractifs le restent pour l'instant, de par leur environnement, leur fréquentation, leurs établissements scolaires, etc.. Tous les Franciliens ne vont pas quitter l'Ile-de-France subitement. Les éco-quartiers peuvent tirer leur épingle du jeu en proposant des quartiers plus verts, plus économes en énergie, avec toutes les commodités pour faire l'essentiel à pied !