11/09/2020

Immobilier neuf : Comment acheter en TVA 5,5% ?

La TVA réduite, un énorme gain à ne pas rater quand on achète en VEFA, quitte à attendre !

La TVA réduite à 5,5% dont peuvent bénéficier certains acquéreurs peut se cumuler avec le Prêt à Taux Zéro et faciliter l'accession à la propriété des jeunes mais pas seulement. La TVA ne s'appliquant qu'aux transactions avec un professionnel, la TVA réduite (par opposition avec la TVA à 20%) est réservée aux achats de biens neufs (programmes en VEFA).

Quels sont les biens éligibles à la TVA réduite ?

Quand on achète un appartement ou une maison neuve à un promoteur, le prix de vente inclut la TVA, généralement au taux en vigueur de 20%. Seuls certains programmes neufs sont éligibles à la TVA réduite car ils se situent dans des zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). Il peut s'agir de ZAC réaménagées en nouveaux quartiers ou de quartiers réhabilités. Le plus souvent ce sont donc plusieurs programmes dans un même secteur qui sont concernés et vont créer un nouvel ensemble tout neuf.


Est-ce que les prix sont plafonnés ?

Pour bénéficier de la TVA réduite, le programme doit se situer dans une zone éligible et les appartements doivent respecter des plafonds de prix par m². Le prix du logement doit être inférieur à 4886 € HT/m² en zone Abis, 3702 € HT/m² en zone A, 2965 € HT/m² en zone B1, les m² correspondant à la surface utile du logement. La surface utile correspond à surface habitable + la moitié des surfaces annexes + la moitié de la surface des garages ou parkings annexés au logement dans la limite de 6 m². Au sein d'un même programme, certains appartements peuvent être éligibles alors que d'autres non (en général les petites surfaces dont le prix au m² est plus élevé).


Quelles sont les conditions de ressources pour bénéficier de la TVA réduite ?

Aux conditions sur le bien, s'ajoutent celles concernant les acquéreurs. Comme tout dispositif d'aide, seuls les acquéreurs remplissant les conditions de ressources sont éligibles . C'est le Revenu Fiscal de Référence de N-2 (RFR revenus de N-2 par rapport à la date de réservation) qui sert de référence. Le revenu est apprécié en fonction du nombre de personnes qui occuperont le logement ( y compris des enfants en résidence classique). Les conditions ne sont pas drastiques car elles doivent permettre d'emprunter pour rendre le projet possible ! En Ile-de-France, pour une personne seule, le plafond correspond à environ 3000€ nets par mois (avant impôt sur le revenu). Pour un couple, le plafond correspond à environ 4500€ nets par mois (avant impôt sur le revenu).
Voici les plafonds :
A Paris et communes limitrophes :
34 641€ pour 1 personne
51 770€ pour 2 personnes
67 865€ pour 3 personnes
81 028€ pour 4 personnes
96 406€ pour 5 personnes
108 480€ pour 6 personnes
12 088€ par personne supplémentaire
En ILE-DE-FRANCE, hors Paris et communes limitrophes :
34 641€ pour 1 personne
51 770€ pour 2 personnes
62 232€ pour 3 personnes
74 544€ pour 4 personnes
88 245€ pour 5 personnes
99 303€ pour 6 personnes
11 064€ par personne supplémentaire
Autres régions :
30 115€ pour 1 personne
40 216€ pour 2 personnes
48 364€ pour 3 personnes
58 387€ pour 4 personnes
68 686€ pour 5 personnes
77 408€ pour 6 personnes
8 634€ par personne supplémentaire


Peut-on faire ce qu'on veut d'un bien acheté en TVA réduite ?

Non, tout d'abord, le bien doit être acheté en tant que résidence principale. Il n'est donc pas possible d'acheter en TVA réduite et de louer le logement. Par ailleurs, le logement doit être conservé en tant que résidence principale pendant 10 ans. S'il est vendu avant, il sera dû au fisc un dixième de l'écart de TVA par année restante. Mais il existe plusieurs conditions exonérant de ce remboursement : décès, divorce, chômage, naissance (voir détail des conditions sur impots.gouv.fr).


Peut-on cumuler avec un Prêt à Taux Zéro ?

Oui, si les conditions sont réunies pour bénéficier du Prêt à Taux Zéro, les avantages des deux dispositifs peuvent être cumulés. Si l'on n'est pas primo-accédant, la TVA réduite reste accessible car ce n'est pas une condition.
Rien ne vaut un exemple pour montrer l'intérêt du cumul en comparant l'acquisition d'un appartement neuf éligible à la TVA réduite à celle d'un bien ancien :


  • Un couple (> 36 ans) avec 2 enfants souhaite acheter son 1er appartement

  • Revenus nets (avant impôts) : 2 645 € et 3 700 € (RFR = 72 000€)

  • Apport : 0 €

  • Emprunt : 20 ans, taux de 1,2% et 0,36% d'assurance


Ex. sur un appartement dans un programme neuf à Antony éligible TVA 5,5%

Appartement neuf :
Prix de vente = 469 000 €
Prix TVA 5,5% = 412 00 €
Frais de notaire = 7 300 €
PTZ = 120 000 €
Mensualité = 2013 €/mois (endettement de 31.7%)

Appartement ancien :
Prix de vente = 375 000 €
Frais de notaire = 28 000 €
Mensualité = 2013 €/mois (endettement de 31.7%)

En achetant du neuf en TVA réduite, ce couple économise 57k€ sur le prix de vente + 23k€ sur les frais de notaire + 15k€ d'intérêts d'emprunt, soit 95k€ ! Et pour une mensualité équivalente, ils profiteront d'un appartement d'une valeur 94k€ supérieure (on retrouve quasiment le même gain). Quand on sait comme il est difficile d'épargner, un tel gain ne devrait pas trop faire réfléchir !

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