Immobilier : ce qui change avec la loi Climat et Résilience

Les normes de construction qui se sont succédées depuis les années 70 ont permis d'améliorer l'efficacité énergétique des nouvelles constructions. Mais cela ne suffit pas pour atteindre les objectifs de réduction des émissions de CO2.
La loi Climat s'attaque au parc immobilier ancien avec de nombreuses mesures pour inciter à la rénovation énergétique. En parallèle, le dispositif MaPrimeRenov' a élargi l'éligibilité aux aides : depuis le 1er octobre 2020, propriétaires occupants et également bailleurs peuvent en bénéficier. Le montant de la prime est fonction des revenus, de la localisation du logement et du type de travaux.

La loi Climat vise ce que l'on appelle les << passoires énergétiques >>. Les passoires énergétiques sont définies par leur DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Le DPE évalue la consommation d'énergie primaire (énergie avant transformation) et les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre). Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a évolué et ne comporte plus qu'une lettre entre A et G avec un barème à double seuil. La méthode a évolué également. Désormais tous les DPE seront réalisés avec la méthode dite 3CL << Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements >> qui s'appuie sur une analyse détaillée des caractéristiques du bâti (isolation, surfaces vitrées, matériaux de construction, modes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, etc.). C'est la fin des DPE établis à partir des factures. Les logements classés de E à G sont concernés par les mesures de la loi Climat.

Ce qu'il faut retenir de la loi Climat :

1) Les passoires énergétiques interdites à la location

Avant l'interdiction, la 1ère sanction qui va toucher les passoires énergétiques est le gel des loyers, aussi bien pour les logements vides que les logements meublés. Dès le 25 août 2022, il ne sera plus possible d'augmenter le loyer des logements classés F et G que ce soit au cours du bail (indexation), lors du renouvellement ou à l'occasion d'un changement de locataire.

Le calendrier d'interdiction de location pour les passoires énergétiques a été confirmé :
- 1er janvier 2025 pour les logements qui appartiennent à la classe G (~600000 logements),
- 1er janvier 2028 pour les logements qui appartiennent à la classe F (1,2 millions de logements),
- 1er janvier 2034 pour les logements qui appartiennent à la classe E (2,6 millions de logements).

Les propriétaires bailleurs n'auront d'autre choix que de réaliser des travaux pour améliorer la classification de leur logement afin de le louer.

Les logements interdits à la location à cause de leur mauvais score énergétique seront considérés comme indécents. Des dispositions judiciaires accompagnent ces interdictions. Le locataire pourra demander une mise en conformité. A compter du 1er janvier 2025, un juge pourra même être saisi pour déterminer la nature des travaux et leur délai d'exécution (avec éventuelle réduction ou suspension du loyer).
Les seules tolérances vis-à-vis du bailleur qui empêcheraient le juge d'ordonner la réalisation de travaux sont des contraintes architecturales ou une opposition de la copropriété qui bloqueraient la réalisation des travaux nécessaires à l'atteinte du niveau minimum de performance énergétique.

2) Les passoires énergétiques mieux identifiées lors d'une vente

Le 1er dispositif concerne les logements individuels (non soumis au statut de copropriété). Les propriétaires de ces logements qui entrent dans les catégories D à G auront l'obligation de réaliser un audit énergétique en cas de vente.
Le calendrier pour l'obligation d'audit énergétique lors de la vente des passoires énergétiques a ainsi été précisé :
- 1er janvier 2022, pour les logements qui appartiennent à la classe F ou à la classe G,
- 1er janvier 2025, pour les logements qui appartiennent à la classe E,
- 1er janvier 2034, pour les logements qui appartiennent à la classe D.

L'audit énergétique devra formuler des propositions de travaux permettant d'améliorer la performance énergétique du logement tout en présentant un coût proportionné à la valeur du bien.
Les travaux auront pour objectif minimum d'atteindre la classe E et pour cible la classe B lorsque les contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou le coût des travaux n'y font pas obstacle.
L'audit énergétique devra être remis à un potentiel acquéreur dès la 1ère visite du bien. La remise pourra être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.

Le 2nd dispositif concerne les logements en copropriété. Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 auront l'obligation de réaliser un DPE collectif. Ce diagnostic devra être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans ; excepté lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 aura permis d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C. L'entrée en vigueur se fera progressivement en fonction du nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces :
- 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de deux cents lots ;
- 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots ;
- 1er janvier 2026, pour les copropriétés d'au plus cinquante lots.

3) Le Plan Pluriannuel de Travaux obligatoire en copropriété

La loi Climat remet à l'ordre du jour le PPT (plan pluriannuel de travaux). Ainsi, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation (sont donc exclues les copropriétés tertiaires).

Le projet PPT aura pour objet la planification de travaux en fonction des conclusions établies par le DPE collectif ou le Diagnostic Technique Global s'ils ont été réalisés. Ce projet sera présenté en Assemblée Générale des copropriétaires pour être adopté partiellement ou totalement, puis chaque année pour sa mise en oeuvre.

A partir du 1er janvier 2024, le PPT ou le projet devra être remis à l'acheteur lors d'une transaction. Par ailleurs, le PPT devra être actualisé tous les dix ans.

4) L'Etat des Risques Naturels et Technologiques accessible directement

L'ERNT (Etat des Risques Naturels et Technologiques) fait déjà partie des documents obligatoires lors d'une vente ou d'une mise en location. Pour informer les potentiels acquéreurs ou locataires dès leur recherche, toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente ou la location d'un bien immobilier (d'habitation ou commercial) devant faire l'objet d'un ERNT, comprendra une mention précisant le moyen d'accéder à ces informations.
L'ERNT devra être remis au potentiel acquéreur ou locataire dès la première visite, si une visite a lieu.

A savoir : Le Ministère de l'Ecologie a mis à disposition le site officiel des zones à risques naturels et technologiques. C'est simple, il suffit de saisir son adresse sur GEORISQUES et l'on obtient instantanément les risques inondations, mouvements de terrain, séismes, pollution des sols, sols argileux, cavités souterraines, installations nucléaires et industrielles et canalisations de matières dangereuses.