INVESTIR AVEC AVS IMMOBILIER

Investissez sereinement dans l’immobilier grâce aux solutions d’un spécialiste.

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Comment choisir le bon investissement immobilier ?

Investir dans l’immobilier peut avoir divers objectifs : défiscaliser, constituer un capital pour les études des enfants ou sa propre retraite, compléter ses revenus, etc. A chaque objectif et chaque situation, une solution : c’est notre rôle de conseillers en investissement immobilier de vous proposer les meilleures solutions.

Le premier rendez-vous comprend une présentation des types d’investissement à titre informatif et la constitution du dossier, à savoir la situation actuelle (situation familiale, professionnelle, patrimoniale, fiscale) et les objectifs.

L’analyse et les conseils d’un professionnel de l’immobilier permettent de choisir le bon produit, au bon endroit, au bon prix. Toutes les subtilités des dispositifs ne pouvant être exposées ici, nous vous recommandons une étude personnalisée en prenant rendez-vous.

Investir en loi Pinel

L’investissement Pinel est un investissement locatif dans de l’immobilier neuf éligible au dispositif. L’engagement de location est de 6 ou 9 ans et peut être prolongé jusqu’à 12 ans. La location du logement génère des revenus dits « fonciers » et ouvre droit à une réduction d’impôts qui correspond à 2% du prix du bien chaque année pendant 6 ou 9 ans (puis 1% pendant 3 ans). La réduction d’impôts est plafonnée à 6000 € par an et est soumise au plafonnement global des niches fiscales (10000 €). Le logement peut être loué à ses enfants ou ses parents s’ils ne font pas partie du foyer fiscal et si les conditions de la défiscalisation Pinel sont respectées (respect des plafonds de loyer et des plafonds de ressources).

Exemple d’investissement Pinel

Monsieur et Madame BONNINVEST ont 2 enfants et sont propriétaires de leur résidence principale, pour laquelle ils remboursent 1000 € de crédit par mois. Leurs revenus nets mensuels sont de 2300 € et 2900 €. Ils paient 4137 € d’impôts sur le revenu et souhaiteraient donc réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine.

Peuvent-ils investir et quels seraient leurs gains avec un investissement Pinel ?

AVS IMMOBILIER leur propose un 2p de 40 m² avec un balcon de 5m² et un parking sous-sol à Achères (78) à 2 minutes à pied du RER A. Cet appartement est au prix de 218 000 €, il est livré dans 18 mois et se trouve dans la zone A. M. et Mme BONNINVEST souhaitent tout emprunter sur 20 ans, y compris les frais de notaire (4700 €) et préfèrent un crédit avec différé total pour ne rien payer jusqu’à la livraison (à part l’assurance du prêt : moins de 50 € par mois).

Avec cet investissement, M. et Mme BONNINVEST auront des revenus fonciers (ils percevront un loyer hors charges de 614€ / mois), rembourseront un crédit (1144€/mois assurance incluse) et paieront les charges incombant au propriétaire (taxe foncière, certaines charges de copropriété, frais de gestion). Les intérêts d’emprunt, l’assurance et les diverses charges sont déductibles des revenus fonciers. Grâce à la réduction d’impôts Pinel, ils effacent totalement leurs impôts sur les revenus du travail.

Sur le long terme, M. et Mme BONNINVEST vont se constituer un patrimoine grâce à 2 leviers : le bénéfice que génère la location (gain net) et l’épargne réalisée via le remboursement du prêt à la banque pour payer le bien (capital constitué).

Investir en LMNP, Résidence étudiante, Résidence séniors

L’investissement dans des locations meublées sous le régime fiscal non-professionnel, dit « LMNP », se fait dans des résidences avec services (résidences hôtelières, résidences pour étudiants, résidences pour personnes âgées). Les revenus issus de la location sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet de récupérer la TVA, y compris sur le prix d’achat du logement et son ameublement. Autre avantage, l’amortissement du bien (hors quote-part du foncier) diminue voire annule la fiscalité sur les loyers perçus. Cet amortissement n’étant que comptable, il ne diminue en rien la valeur du logement et n’a pas d’incidence sur la plus-value en cas de revente.

Investir en Nue-Propriété

L’investissement en Nue-propriété est un investissement patrimonial basé sur le démembrement de propriété. A l’acquisition de la nue-propriété, le bien est acheté à prix réduit (50 à 70% de son prix). Pendant 15 à 20 ans, le nu-propriétaire ne paie aucune charge ni impôts et la valeur du bien n’entre pas dans le calcul de l’IFI. Pour autant, les intérêts d’emprunt de cet investissement peuvent être déduits des autres revenus fonciers. L’usufruit temporaire est confié à un bailleur institutionnel qui loue et gère le bien. Au terme de cette période de démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit, c’est-à-dire l’usage du bien (remis en état) et en devient donc pleinement propriétaire sans aucun frais complémentaire ni formalité.

Investir dans les Monuments Historiques

L’investissement Monuments Historiques est un investissement soutenu par l’Etat pour rénover et préserver le patrimoine architectural français. Les dépenses de travaux (entretien et réparations) ainsi que les charges (notamment les intérêts d’emprunt finançant l’acquisition et/ou les travaux) sont déductibles des revenus fonciers, l’éventuel déficit étant déductible sans limite de montant du revenu global du propriétaire ou copropriétaire du Monument Historique (déficit global reportable 6 ans). Cette déduction s’applique à 100% des dépenses si le bien est loué ou ouvert au public, à 50% s’il est occupé par son propriétaire. Cet avantage fiscal n’est pas plafonné et n’est pas soumis au plafonnement global des avantages fiscaux. Le bien doit par contre être conservé pendant au moins 15 ans.

Investir en loi Malraux

L’investissement loi Malraux est un investissement locatif dans un immeuble totalement rénové au sein d’un quartier éligible au dispositif. Les travaux de réhabilitation ouvrent droit à une réduction d’impôts à hauteur de 30% ou 22% du montant des dépenses (selon la zone), dans la limite de 400 000 € sur 4 ans à partir du dépôt du permis de construire. Cet avantage fiscal n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales mais il est conditionné par la location du bien pendant 9 ans. Le dispositif n’impose ni plafonnement des loyers ni conditions de ressources des locataires.

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